DSR 적용 대출 종류

안녕하세요! 10년 차 블로거 봄바다입니다. 요즘 대출 받으려고 은행 문을 두드려보면 가장 많이 듣는 단어가 바로 DSR이잖아요. 총부채원리금상환비율이라는 어려운 이름 뒤에 숨겨진 의미는 결국 내 소득 대비 빚 갚는 능력을 보겠다는 뜻이거든요. 예전에는 담보 가치만 높으면 돈을 빌려주던 시절도 있었지만 이제는 철저하게 내 연봉이 기준이 되는 시대가 되었더라고요. 특히 어떤 대출은 DSR에 포함되고 어떤 건 빠지는지 헷갈려서 낭패를 보는 분들을 많이 봤어요. 오늘은 제가 직접 겪은 시행착오와 함께 DSR 적용 대출 종류를 아주 꼼꼼하게 정리해 드릴게요.

DSR이란 무엇이며 왜 중요한가요?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 내 연간 소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자의 합계가 차지하는 비중을 말해요. 예를 들어 내 연봉이 5,000만 원인데 1년 동안 갚는 원리금이 2,000만 원이라면 DSR은 40%가 되는 식이죠. 현재 시중은행에서는 이 DSR 40% 규제를 아주 엄격하게 적용하고 있거든요. 비은행권인 제2금융권은 50%까지 허용해주기도 하지만 대부분의 직장인들이 이용하는 1금융권은 40%가 마지노선이라고 보시면 되더라고요.

이게 왜 중요하냐면 내가 아무리 수억 원짜리 아파트를 담보로 제공해도 내 소득이 낮으면 대출 한도가 꽉 막혀버리기 때문이에요. 예전 DTI 방식은 주택담보대출의 원리금만 따지고 신용대출은 이자만 계산했었거든요. 하지만 DSR은 신용대출의 원금까지도 갚아야 할 빚으로 계산해버리니까 한도가 급격하게 줄어드는 효과가 나타나더라고요. 그래서 대출 계획을 세울 때는 내가 가진 모든 부채의 원리금을 계산해보는 과정이 필수적이랍니다.

DSR 계산에 포함되는 대출 종류 총정리

가장 핵심적인 부분이죠. 우리가 흔히 받는 대부분의 대출은 DSR에 포함된다고 보시면 돼요. 주택담보대출은 기본이고 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부, 심지어 카드론까지도 모두 포함되거든요. 여기서 주의할 점은 마이너스 통장이에요. 내가 실제로 돈을 꺼내 쓰지 않았더라도 설정된 한도 금액 전체를 대출로 잡아서 계산하더라고요. 5,000만 원짜리 마이너스 통장을 만들어만 놓고 0원을 썼어도 은행은 당신이 5,000만 원의 빚을 지고 있다고 판단한다는 거죠.

또한 비주택 담보대출인 상가나 토지 대출도 당연히 포함되고요. 최근에는 전세자금대출의 이자 부분도 DSR에 넣느냐 마느냐로 논의가 많았는데 현재는 전세자금대출 자체는 DSR 산정 시 원금은 빠지고 이자만 반영하거나 특정 조건에서 제외되는 등 복잡한 구조를 가지고 있어요. 하지만 일반적인 신용대출과 주담대는 예외 없이 합산된다는 점을 기억해야 하더라고요.

대출 항목	DSR 포함 여부	비고
주택담보대출	포함	원금+이자 전액 합산
일반 신용대출	포함	5년 분할상환 가정 계산
마이너스 통장	포함	약정 한도 전체 기준
자동차 할부	포함	캐피탈 등 제2금융 포함
카드론 (장기카드대출)	포함	DSR 점유율이 매우 높음

DSR 산정에서 제외되는 예외 항목들

다행히 모든 대출이 DSR에 묶이는 건 아니더라고요. 서민들의 주거 안정을 위한 정책 자금이나 소액 대출 등은 예외로 쳐주는 경우가 많아요. 가장 대표적인 게 바로 서민금융상품들이에요. 새희망홀씨, 햇살론, 사잇돌대출 같은 상품들은 DSR 계산에서 빠지거든요. 그래서 내가 이미 DSR 40%를 꽉 채웠더라도 이런 상품들은 추가로 받을 수 있는 여지가 생기는 거죠.

또한 예적금 담보대출이나 보험계약대출(약관대출)도 DSR 산정에서 제외되는 고마운 항목들이에요. 이건 내가 맡긴 내 돈을 담보로 빌리는 성격이 강하기 때문이더라고요. 그리고 300만 원 이하의 소액 대출도 보통 제외 대상에 포함돼요. 하지만 주의할 점은 내가 새로 대출을 받을 때 ‘제외’된다는 것이지, 나중에 다른 대출을 받을 때 기존 부채로는 잡힐 수 있다는 점을 유의해야 하더라고요. 정책이 수시로 변하기 때문에 실행 전에는 꼭 창구에서 확인해보는 습관이 필요해요.

봄바다의 실패담과 대출 비교 경험담

제가 몇 년 전에 이사를 가면서 주택담보대출을 받을 때 정말 큰 실수를 하나 했었거든요. 당시 차를 새로 사면서 3,000만 원 정도를 자동차 할부로 쓰고 있었어요. 그게 DSR에 얼마나 큰 영향을 줄지 전혀 몰랐던 거죠. 은행에 갔더니 자동차 할부의 원금과 이자가 매달 꽤 큰 금액으로 잡혀 있어서 제가 원하던 주담대 한도에서 무려 8,000만 원이나 깎이더라고요. 할부 원금은 3,000만 원인데 대출 한도는 그보다 훨씬 더 많이 줄어드는 마법을 경험했죠.

결국 저는 그 자동차 할부를 중도 상환하고 나서야 겨우 원하는 집을 계약할 수 있었거든요. 이때 느낀 게 대출을 받기 전에는 자잘한 할부나 카드론부터 정리하는 게 상책이라는 거였어요. 또한 보험약관대출과 일반 신용대출을 비교해본 적도 있는데 보험약관대출은 이율은 조금 높을지 몰라도 DSR에 잡히지 않아서 나중에 추가 대출을 받을 때 훨씬 유리하더라고요. 신용대출은 당장 이자가 싸더라도 DSR을 갉아먹어서 나중에 큰 돈을 빌릴 때 발목을 잡는 경우가 많았거든요.

자주 묻는 질문

결론적으로 DSR은 단순히 빚의 총액을 보는 게 아니라 매달 내 주머니에서 나가는 돈의 무게를 재는 저울과 같더라고요. 대출을 계획하고 있다면 내 연봉의 40%가 얼마인지 먼저 계산해보고 현재 갚고 있는 원리금들을 하나씩 대조해보는 과정이 정말 중요해요. 저처럼 자동차 할부 때문에 집 계약에 차질이 생기는 일은 없어야 하니까요! 미리미리 관리해서 똑똑한 금융 생활 하시길 바랄게요.

면책조항: 본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별적인 대출 심사 결과는 금융기관의 정책 및 개인의 신용도에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 반드시 해당 금융기관에 문의하시기 바랍니다.