계약갱신요구권이 거절되는 합법적 상황

2026년 현재 주택 시장에서 가장 뜨거운 감자는 단연 임대차법이에요. 특히 임차인의 주거 안정을 돕는 제도 속에서도 임대인의 정당한 권리를 보호하기 위한 계약갱신요구권 거절 사유를 정확히 아는 것이 중요해요. 오늘 포스팅에서는 법적 분쟁을 예방하고 서로의 권리를 지키기 위해 반드시 알아야 할 7가지 핵심 거절 사유와 최신 판례를 상세히 정리해 드릴게요 🌟

🏠 임대인 본인 및 직계가족의 실거주 목적 거절

가장 빈번하게 발생하는 계약갱신요구권 거절 사유 중 하나는 바로 임대인의 실거주 목적이에요. 법적으로 임대인 본인뿐만 아니라 그의 직계존속(부모, 조부모)이나 직계비속(자녀, 손자녀)이 직접 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있어요. 하지만 단순히 말로만 실거주를 주장한다고 해서 모든 것이 해결되는 시대는 지났답니다.

2026년의 최신 판례 흐름을 보면 임대인의 실거주 의사가 얼마나 진실한지를 꼼꼼하게 따져요. 예를 들어 기존에 거주하던 집의 계약 기간이 만료되었거나, 직장 이전, 자녀의 학업 문제 등 구체적인 사유가 뒷받침되어야 해요. 만약 허위로 실거주를 주장했다가 나중에 제3자에게 세를 놓은 것이 적발되면 손해배상 책임을 질 수 있어요.

임차인 입장에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때 관련 증빙을 요청하거나 이사 후 확정일자 부여 현황을 확인하는 권리를 행사할 수 있어요. 임대인은 거절 통지를 할 때 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 엄수해야 해요. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어버려 실거주를 하고 싶어도 할 수 없는 상황이 올 수 있거든요.

또한 실거주 주체에 형제나 자매는 포함되지 않는다는 점을 명심해야 해요. 오직 직계 가족만이 해당하며, 방계 가족의 거주를 이유로 거절하는 것은 법적 효력이 없답니다. 2026년에는 이러한 실거주 입증 책임이 임대인에게 더 강하게 부여되고 있는 추세라 서류 준비가 무엇보다 중요

해졌어요.

🍏 실거주 주체 및 입증 필요 서류 안내

거주 대상	범위 포함 여부	필요 증빙 예시
임대인 본인 👤	포함 (O)	이사 계약서, 인테리어 견적
직계존속 (부모님) 👵	포함 (O)	가족관계증명서, 병원 진료 기록
직계비속 (자녀) 👶	포함 (O)	재학증명서, 혼인신고서
형제 및 자매 👬	제외 (X)	해당 사유로 거절 불가

💰 임차인의 차임 연체 및 경제적 의무 불이행

임대차 계약에서 임차인의 가장 기본적인 의무는 월세를 제때 내는 것이에요. 법에서는 임차인이 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우를 명확한 계약갱신요구권 거절 사유로 규정하고 있어요. 여기서 ‘2기’란 단순히 두 달 연속 연체하는 것만을 의미하지 않아요.

예를 들어 월세가 100만 원이라면, 연체된 금액의 총합이 200만 원에 도달한 적이 단 한 번이라도 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있어요. 중간에 연체금을 갚았다고 하더라도, 과거에 2기치만큼 밀렸던 사실 자체가 사라지는 것은 아니기 때문에 임대인의 권리는 유지된답니다. 이는 임차인의 성실한 의무 이행을 강조하는 조항이에요.

관리비나 공과금의 경우는 어떨까요? 일반적으로 관리비 연체만으로는 갱신 거절이 어렵지만, 계약서 특약에 관리비 미납을 계약 해지 및 갱신 거절 사유로 명시했다면 상황이 달라질 수 있어요. 하지만 법적 효력의 핵심은 언제나 ‘차임(월세)’에 집중되어 있다는 점을 기억해야 해요.

임대인은 임차인이 월세를 자주 밀린다면 그 기록을 꼼꼼히 남겨두어야 해요. 은행 입금 내역이나 문자 메시지 독촉 기록 등이 훌륭한 증거가 된답니다. 반대로 임차인은 불이익을 당하지 않으려면 부득이한 사정으로 늦어질 때 임대인과 사전에 협의하고 기록을 남기는 것이 안전해요.

🍏 차임 연체 기준 및 거절 가능 시나리오

연체 유형	상세 설명	거절 가능 여부
연속 연체 📉	1월, 2월 월세를 연속으로 안 냄	매우 가능 (O)
단속적 연체 📊	1월 연체 후 2월 납부, 3월 다시 연체	가능 (O)
부분 연체 🧩	매달 조금씩 덜 내서 합계가 2달치 도달	가능 (O)
단기 연체 후 완납 💸	2기치 연체 후 갱신 요구 전 완납함	가능 (O)

🚫 부정하거나 허위의 방법으로 임차한 경우

계약 당시부터 속임수가 있었다면 이는 명백한 계약갱신요구권 거절 사유에 해당해요. 타인의 명의를 도용하여 계약하거나, 주거용으로 빌려놓고 실제로는 사업장이나 불법적인 용도로 사용하는 경우가 대표적이에요. 이는 신뢰 관계를 기초로 하는 임대차 계약의 근간을 흔드는 행위이기 때문이에요.

예를 들어 전입신고를 하지 않겠다는 조건으로 계약하고도 몰래 전입하거나, 실제 거주자가 계약자와 전혀 다른 인물인 경우도 부정 임차에 해당할 수 있어요. 또한 주택법상 금지된 용도로 집을 개조하여 사용하거나 사회 통념상 허용되지 않는 활동을 하는 경우 임대인은 갱신 요구를 단호히 거절할 수 있답니다.

최근에는 공유 숙박 플랫폼을 통해 임대인 동의 없이 집을 빌려주는 행위도 이 범주에서 엄격히 다뤄지고 있어요. 임대인은 자신의 자산이 계약 목적 외의 용도로 사용되는 것을 막을 권리가 있으며, 이를 위반한 임차인에게는 갱신 거절뿐만 아니라 계약 해지까지 요구할 수 있는 강력한 명분이 생겨요.

임대인은 계약 시 임차인의 신원을 확인하고 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 좋아요. 만약 의심스러운 정황이 포착된다면 내용증명을 통해 사실 확인을 요청하고, 입증 자료를 수집해야 해요. 정당한 방법으로 계약하지 않은 임차인은 법의 보호를 받기 어렵다

는 점이 2026년 법원의 일관된 입장이에요.

🍏 부정 임차의 구체적 사례 및 특징

유형	주요 위반 내용	법적 결과
명의 도용 🎭	타인 이름으로 계약 후 실제 거주	갱신 거절 및 즉시 해지 가능
용도 변경 🏢	주거용 주택을 사무실이나 창고로 사용	갱신 요구권 박탈
불법 개조 🛠️	임의로 가벽을 세워 방을 나누는 행위	원상복구 의무 및 거절 사유
허위 사실 고지 🤥	반려동물 금지인데 몰래 대량 사육 등	신뢰 파괴로 인한 거절 인정

🤝 상호 합의에 의한 상당한 보상 제공 사례

법은 임대인과 임차인이 자율적으로 갈등을 해결하는 것도 장려해요. 임대인이 임차인에게 적절한 이사비나 위로금을 지급하고, 임차인이 이를 수용하여 갱신권을 행사하지 않기로 합의했다면 이 또한 정당한 계약갱신요구권 거절 사유가 된답니다. 여기서 핵심은 ‘상당한 보상’과 ‘합의’예요.

상당한 보상이란 정해진 금액은 없지만, 통상적인 이사 비용과 중개 수수료, 그리고 새로운 집을 구하는 데 드는 수고를 고려한 수준이어야 해요. 단순히 “이사비 50만 원 줄 테니 나가라”는 식의 일방적인 요구는 상당한 보상으로 인정받기 어렵답니다. 양측이 합의서를 작성하고 실제로 보상금이 지급되어야 법적 효력이 발생해요.

만약 보상을 약속하고 임차인이 나갔는데 임대인이 돈을 주지 않는다면, 임차인은 다시 계약의 유효성을 주장하거나 손해배상을 청구할 수 있어요. 반대로 보상을 받고 나간 임차인이 마음이 바뀌어 다시 살겠다

고 우기는 것도 허용되지 않아요. 상호 합의는 계약 관계를 깔끔하게 마무리하는 가장 신사적인 방법이에요.

2026년에는 이러한 합의 과정에서 분쟁을 줄이기 위해 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받는 사례가 늘고 있어요. 합의 내용을 공정증서로 남겨두면 나중에 딴소리하는 것을 방지할 수 있거든요. 서로 조금씩 양보하여 원만한 합의점을 찾는 것이 소송 비용보다 훨씬 경제적일 수 있음을 기억하세요.

🍏 상당한 보상의 종류 및 합의 체크리스트

보상 항목	일반적인 수준	확인 사항
이사 비용 🚛	실비 전액 또는 정액 지원	영수증 처리 여부 확인
중개 수수료 🏠	신규 계약 시 발생하는 복비	임대인이 대납하거나 지급
위로금 (합의금) 🎁	월세의 수개월분 등 협의	지급 기한 명시 필수
렌트프리 🗓️	마지막 1~2개월 월세 면제	서면 합의 기록 유지

🔑 임대인 동의 없는 무단 전대 및 권리 침해

전대차란 임차인이 다시 다른 사람(전차인)에게 집을 빌려주는 것을 말해요. 민법과 주택임대차보호법에 따르면 임대인의 동의 없는 전대차는 엄격히 금지되며, 이는 강력한 계약갱신요구권 거절 사유가 된답니다

. 내 집을 누군지도 모르는 제3자가 사용하고 있다면 임대인 입장에서는 매우 불안한 일이니까요.

특히 요즘은 에어비앤비 같은 숙박 공유 서비스를 통해 수익을 창출하려는 임차인들이 종종 있어요. 하지만 이는 명백한 무단 전대에 해당하며, 적발 시 즉시 갱신 거절 대상이 돼요. 또한 친구나 지인에게 집을 빌려주고 본인은 다른 곳에 거주하는 행위도 임대인의 허락이 없다

면 법적 보호를 받지 못해요.

무단 전대가 발생하면 주택의 관리가 소홀해질 가능성이 높고, 사고 발생 시 책임 소재가 불분명해지는 위험이 있어요. 임대인은 정기적으로 주택 상태를 점검하거나 이웃들의 제보를 통해 전대 여부를 파악할 수 있어요. 만약 무단 전대가 확인된다면 임대인은 전차인에게 퇴거를 요구할 수도 있답니다.

다만, 주택의 일부분만을 일시적으로 사용하게 하는 등 경미한 경우는 예외가 될 수 있지만, 원칙적으로는 임대인의 동의를 받는 것이 필수예요. 2026년에는 임대차 계약서에 ‘전대 금지’ 조항을 더욱 구체화하여 작성하는 것이 표준이 되었어요. 임차인은 갱신권을 지키기 위해서라도 절대 독단적으로 집을 타인에게 넘겨서는 안 돼요.

🍏 무단 전대 판단 기준 및 위험 요소

구분	행위 내용	위험성 및 결과
상업적 전대 💰	공유 숙박 플랫폼 등록 및 운영	형사 처벌 및 갱신 거절
전부 전대 🏠	집 전체를 제3자에게 임대	계약 해지 사유 발생
일부 전대 룸메이트 👥	방 한 칸을 임대인 동의 없이 임대	신뢰 위반으로 거절 가능
가족 외 거주 👤	먼 친척이나 지인을 살게 함	실거주 의무 위반 가능성

🔨 고의나 중대한 과실에 의한 주택 파손

임차인은 빌려 쓰는 물건을 소중히 다뤄야 할 ‘선관주의 의무’가 있어요. 만약 임차인이 고의로 벽을 허물거나, 화재를 발생시키거나, 집의 구조를 마음대로 변경하여 가치를 현저히 훼손했다면 이는 정당한 계약갱신요구권 거절 사유가 돼요

. 집의 안전을 위협하는 행위는 용납되지 않기 때문이에요.

여기서 ‘중대한 과실’이란 조금만 주의를 기울였다면 막을 수 있었던 사고를 의미해요. 예를 들어 겨울철 결로를 방치하여 집 전체에 곰팡이가 피게 하거나, 수도 동파를 예방하지 않아 아래층까지 큰 피해를 준 경우 등이 해당할 수 있어요. 단순한 생활 기스나 자연스러운 노후화는 거절 사유가 되지 않으니 안심하세요.

임대인은 입주 전 주택의 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 필수예요. 나중에 파손 부위를 두고 다툼이 생겼을 때 확실한 증거가 되거든요. 만약 임차인이 집을 심하게 훼손했다면 갱신 거절은 물론이고, 원상복구 비용까지 청구할 수 있어요

. 보증금에서 이를 공제하는 과정에서도 객관적인 견적서가 필요하답니다.

2026년에는 반려동물로 인한 심각한 훼손도 중요한 쟁점이 되고 있어요. 벽지가 뜯긴 정도를 넘어 바닥재가 부식되거나 악취가 배어 다음 세입자를 받기 어려운 수준이라면 중대한 파손으로 인정될 가능성이 높아요. 임차인은 자신의 주거권을 지키기 위해서라도 임대인의 소중한 재산을 아껴서 사용해야 해요.

🍏 주택 파손 정도에 따른 판단 기준

파손 부위	중대한 과실 사례	거절 가능성
내력벽 및 구조 🏗️	동의 없는 벽 철거, 확장 공사	매우 높음 (O)
설비 및 화재 🔥	부주의로 인한 화재, 누수 방치	높음 (O)
마감재 및 오염 🐾	심각한 악취, 바닥재 전체 교체 필요	보통 (사안별 판단)
소모품 및 노후 💡	전등 고장, 자연스러운 벽지 변색	불가능 (X)

🏗️ 주택 멸실 및 재건축으로 인한 점유 회복

건물이 너무 낡아서 무너질 위험이 있거나, 법령에 따라 철거가 진행되는 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있어요. 이는 안전을 위한 조치이므로 법에서도 정당한 계약갱신요구권 거절 사유로 인정해요. 하지만 단순히 ‘새로 짓고 싶어서’라는 이유만으로는 부족하며, 일정한 요건을 갖춰야 한답니다.

첫째, 임대차 계약 체결 당시에 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우예요. 둘째, 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우인데, 이는 보통 안전진단 결과 등을 통해 입증해야 해요. 셋째, 다른 법령(도시정비법 등)에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우예요.

임대인은 재건축 계획이 있다면 계약서 특약 사항에 이를 명시하는 것이 가장 안전해요. “본 건물은 20XX년 재건축 예정임”과 같은 문구가 있다면 갱신 거절 시 분쟁을 크게 줄일 수 있거든요. 반대로 임차인은 계약 시 이런 문구가 있는지 꼼꼼히 확인해야 나중에 갑작스럽게 집을 비워줘야 하는 상황을 피할 수 있어요.

2026년에는 노후 빌라나 단독주택의 재개발이 활발해지면서 이와 관련된 분쟁이 많아지고 있어요. 법원은 임대인이 재건축을 핑계로 임차인을 내보내고 나중에 재건축을 하지 않는 경우에 대해서도 엄격한 잣대를 들이대고 있어요. 따라서 실제 공사 계약서나 인허가 서류 등 구체적인 진행 상황을 증빙하는 것이 중요해졌답니다.

🍏 재건축 사유별 인정 요건 및 준비 사항

재건축 유형	법적 인정 요건	필요 증빙 자료
사전 고지형 📝	계약 시 공사 시기 및 소요 기간 고지	임대차 계약서 특약란
안전 우려형 ⚠️	건물 노후로 인한 사고 위험 존재	안전진단 결과서 (D등급 이하)
법령 집행형 🏗️	정비사업 구역 지정 및 관리처분인가	지자체 고시문, 이주 명령서
단순 리모델링 🎨	구조적 안전과 무관한 내부 수리	일반적으로 거절 사유 불가

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)